إيهاب كمال في حواره لـ«الميزان الاقتصادي»: العاصمة الإدارية استثمار ناجح للشركات.. وانفراجة بالسوق العقارية خلال 2017
تعويم الجنيه سبب ركود القطاع العقاري
30% زيادة بأسعار الاستثمار العقاري بسبب «الدولار»
مد فترات السداد وتنوع عروض تسهيلات الشركة للعملاء
20% انخفاض بالسوق العقاري خلال2017
80% نسبة مبيعات «الجوهرة» و«لاميرا»
كشف إيهاب كمال، نائب رئيس مجلس إدارة شركة«سقارة» للاستثمار العقاري، عن توجه شركات الاستثمار العقاري للطبقة فوق المتوسطة، بفعل مشروعات الإسكان الاجتماعي التي تقدمها الدولة للطبقة المتوسطة، متوقعًا أن تنخفض المبيعات في 2017، إذا استمر ارتفاع أسعار مواد البناء والدولار، وفي هذه الحالة ستقل نسبة المبيعات بشكل كبير في هذا العام.
وأكد كمال في حواره مع «الميزان الاقتصادي»، أن المعارض العقارية المقامة بالخارج أسهمت في خروج القطاع العقاري من أزمة حرجة، بفعل المبيعات الضخمة بالخارج، مشيرًا إلى دور مشروعات الإسكان المطروحة في إحداث تحريك بالسوق العقارية، مثل العاصمة الإدارية الجديدة..
وإلى نص الحوار..
هل أثرت مشاريع الدولة للإسكان الاجتماعي على حصص شركات الاستثمار العقاري بالسوق؟
إن ما تقدمه الدولة من إسكان اجتماعي وإسكان متوسط أثر على حصص شركات الاستثمار العقاري في السوق العقارية، ولكن ليس بنسبة كبيرة، لأن الدولة توفر لفئات معينة الوحدات بأسعار منخفضة، ولكن مهما وفرت الدولة شققا بأسعار منخفضة لن تستطيع أن تغطي الطلب من الوحدات لأن الطلب عليها مرتفع.
إلى أى مدى أصبحت شركات الاستثمار العقاري تتجاهل الطبقة المتوسطة؟
معظم شركات الاستثمار العقاري أصبحت تتوجة للطبقة فوق المتوسطة، لأنها لديها القدرة الشرائية، لكن شركة سقارة توفر بعض الوحدات التي تتناسب مع الطبقات المتوسطة، وتقدم كافة التسهيلات في السداد، والعروض المميزة التي تساعد العميل في إتخاذ القرار بالشراء.
ما دور المعارض العقارية المقامة بالخارج؟
الشركة شاركت في المعارض المقامة في الدول العربية على مدار السبع سنوات الماضية، ساعدت هذه المعارض على تسويق وترويج نسبة كبيرة من وحداتنا، ويتم الاعتماد على العميل المصري المقيم بالخارج، بالإضافة إنها تدخل عملة صعبة للبلد، وقد شاركت الشركة في أخر معرض لها في الكويت بمعرض "عماريامصر" وحققت الشركة نسبة مبيعات مرتفعة.
هل مواد البناء هي سبب ارتفاع أسعار العقارات؟
ارتفاع أسعار مواد البناء بنسبة 40% خلال الفترة الماضية هى السبب الأساسي فى زيادة أسعار العقارات، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضي أيضًا، وارتفاع قيمة الدولار خلال الفترة الماضية، تؤثر طرديا على أسعار مواد البناء، والمواد الخام المستوردة المستخدمة فى صناعة الحديد هي السبب الأساسي في زيادة سعر الحديد بهذا الشكل الجنوني.
ما توقعاتك لنسبة المبيعات في السوق العقارية هذا العام؟
أتوقع أن المبيعات في 2017 ستنخفض، إذا استمر ارتفاع أسعار مواد البناء والدولار، وفي هذه الحالة ستقل نسبة المبيعات بشكل كبير في هذا العام، أما لو أستقرت الأسعار هذا العام، ستزيد نسبة المبيعات على الوحدات العقارية، وسيزيد شراء الوحدات للاستثمار وليس للإحتياج فقط.
ولكن أتوقع مع بداية موسم الصيف أن تشهد السوق العقارية انفراجة في الأسعار، وانخفاض أسعار الحديد والأسمنت ستقلل من أسعار العقارات بنسبة 20%، بالإضافة إلى أن الطلب على العقارات بغرض السكن في هذه الفترة سيكون بنسبة 70%، وذلك بسبب تخوف البعض من الاستثمار في مصر بسبب تذبذب سعر الدولار.
أما عن المبيعات في 2016 كانت مرضية بشكل كبير، إذا ما قورنت بالأسعار في 2015 كانت نسبة المبيعات قليلة، وأخر 4 أشهر في 2016 انخفضت المبيعات بنسبة 30% عن بدايته.
هل تسعى الشركة للاستثمار في العاصمة الإدارية الجديدة؟
الشركة تعزم في الفترة القادمة شراء 30 فدانًا، لانشاء مشروع ميني كمبوند بالعاصمة الإدارية الجديدة، وأرى أن الطلب على العقارات والاستثمار في العاصمة الجديدة سيتزايد خلال الفترة المقبلة، ولكن العقبة التى تواجه الشركات للاستثمار بالعاصمة الادارية فى الوقت الحالى هي قلة السيولة، وليس التخوف من الاستثمار بها.
والعاصمة الإدارية هي نسخة من منطقة التجمع الخامس، وستنجح مثل نجاح مناطق «الشروق والتجمع ومدينتي»، لأنها مدينة متكاملة وتتوافر بها جميع المقومات التي تلبي احتاجات المعيشة بها، وكل ماتردد حول قلة الإقبال عليها في الشراء لتواجدها في منطقة بعيدة هي أقوال خاطئة.
كيف أثر تعويم الجنية على القطاع العقاري؟
تحرير سعر صرف الدولار أثر على القطاع العقاري بنسبة كبيرة، وذلك لتأثيره على مواد البناء كالحديد والأسمنت، الذي يمثل نسبة لا تقل عن 30% من تكلفة البناء، بالإضافة إلى ارتفاع أجور العمالة، مما أدى إلى حدوث نوع من الركود في حركة البيع والشراء.
ماهي نسبة الزيادة التي وضعتها الشركات بعد التعويم؟
شركات الاستثمار العقاري عمومًا رفعت الأسعار بنسبة من 10 إلى 30% بعد تعويم الجنيه، وذلك على خلفية ارتفاع تكلفة مواد البناء والعمالة، لكن الشركة رفعت أسعار وحداتها بنسبة 20% فقط، وهي تعتبر "نسبة معقولة" مقارنة بباقي شركات الاستثمار العقاري.
ما المشروعات التي تنفذها الشركة حاليًا وما حجم استثمارتها في السوق؟
الشركة نفذت قريتين بالساحل الشمالي وهما لاميرا والجوهرة، وقرية لاميرا مقام على مساحة 40 فدانًا، وتتكون من 800 وحدة مصيفية، ومساحات الوحدات تبدأ من 80 حتى 350 مترا، ويبدأ سعر المتر بالوحدات من 5000 وحتى 12000 جنيه، وتختلف أسعار الوحدات على حسب موقعها من البحر، وحققت الشركة مبيعات بنسبة 90% من هذا المشروع.
أما عن قرية الجوهرة، فهي مقامة على مساحة 33 فدانا بواجهة على البحر 350 مترًا، مما يكسب الموقع مزيد من الخصوصية وروعي في تقسيم القرية ألا تتعدى نسبة البناء عن 15% من مساحة المشروع وتتميز القرية بقربها من خليج رأس الحكمة، وتتكون من 160 وحدة مصيفية، وتتراوح المساحات من 80 حتى 350 متر، وحققت الشركة مبيعات بنسبة 80 % من هذا المشروع، بالإضافة إلى تنفيذ الشركة بعض العمارات السكنية بمنطقة المعراج، وتم بيع جميع الوحدات بها.
ما هي التسهيلات التي تقدمها الشركة للعملاء؟
الشركة تراعي الظروف المادية والاقتصادية في الوضع الحالي، فتقدم تسهيلات في السداد ومد فترات الأقساط ووضع مقدمات للسداد بنسبة مرضية للعميل، وتوفير عروض تناسب جميع الفئات.
هل تسعى الشركة لتنفيذ مشروعات خارج مصر؟
الشركة في الوقت الحالي لا تتجه للاستثمار خارج مصر، وذلك نتيجة لتذبذب سعر الدولار، فنحن نسعى في الفترة القادمة للاستثثمار في المناطق الساحلية بشكل أكبر من المناطق السكنية، خاصة في مناطق الساحل الشمالي ومطروح والعين السخنة، لأن الطلب في الفترة الأخيرة كان عليهم بشكل كبير، وأتجه معظم المستثمرين إليهم، لسهولة الطرق ووقوعهم بموقع متميز.
