لا منطقية السوق العقاري المصري
توقع العديد من الخبراء العقاريين وبعض المراكز المتخصصة عام 2018 بدخول القطاع العقارى فى مصر لمرحلة الفقاعة أو البالون الذى يمتلئ استعدادا للانفجار. وتوقعهم بكبوة عقارية قبل نهاية العام نتيجة تناقص الطلب والزيادة الضخمة فى الوحدات المعروضة (أهالي، حكومي، استثماري وعقاري خاص) مما دفع المطورين العقاريين لبيع وحداتهم بتسهيل إجراءات البيع بشكل غير منطقي، واتجاه بعضهم لتقليل حجم ومساحات الوحدات السكنية، ورغم ذلك تراجعت القدرة الشرائية وتباطأ البيع فى السوق مما سيؤدى إلى انكماش حاد وصولا لمرحلة السقوط أو الانهيار، وهو ما يؤثر سلبا على القطاع والاقتصاد المصري ككل.
وكان الدافع وراء تلك التوقعات المتشائمة أن أسعار العقارات حاليا يعد أكبر من قيمتها الحقيقية فى السوق، فقد ارتفعت بالمدن الجديدة بنسبة من 35 : 55% منذ عام 2015 وحتى 2018 متجاوزة ارتفاع الدولار 30% والذهب 20%، (وهذا غير منطقي خاصة مع اضمحلال طبقة الدخول الوسطى وتشبع الطبقة الاعلى دخلا مما أدى لضعف الطلب).
وعلى الجانب الآخر فقد توقع العديد من الخبراء المتفائلين باستمرار الطلب وزيادة الأسعار عام 2018، رغم الركود النسبي في الطلب على الإسكان في نهاية 2017، وإعلان التعبئة والإحصاء وجود وحدات شاغرة تمثل 25% من الاجمالي (حوالي 12.8 مليون وحدة منها مليون بالمدن الجديدة)، وضخ مئات الآلاف من الوحدات تضاف سنويا للمخزون باستثمارات تقارب 100 مليــار جنيه تمثل حوالي 16% من الدخل القومي، ينفذ المستثمرون والأفراد 68% منه، والباقي تنفذه الدولة وتابعيها في مشروعات الإسكان الاجتماعي ودار مصر، وبيت الوطن وجنة للإسكان الفاخر، (وهو ما انتقده العديد من الخبراء والمستثمرين، قائلين إن تدخل الدولة أدى إلى زيادة المعروض وأيضا زيادة أسعار بيع العقارات). وبالفعل زادت الأسعار حتى منتصف 2018 متأثرة بالارتفاع في أسعار مواد البناء والتشطيب وارتفاع أسعار الأراضي إلى أكثر من 400% منذ 2007 حتى بداية عام 2018، واندفاع الكثيرين لشراء العقارات بغرض الاستثمار والحفاظ على قيمة مدخراتهم، وكذلك بسبب تسهيلات التمويل العقاري والتي استفاد منها 200 ألف عميل. وأيضا بسبب رغبة المصريين في تملك سكن الأسرة (يمثل 55% من الوحدات)، مما يدفع العديد من الشباب الى البحث عن شقق تمليك رخيصة وبمقدمات بسيطة وأقساط تدفع على آجال تمتد إلى 100 شهر.
بعد تحول الدولة لتكون مركزا للتبادل التجاري سيكون هناك احتياج حقيقى لبناء المزيد من الوحدات الإدارية والتجارية والصحية، وعلى المطورين أن يستفيدوا عام 2019 بالتوجه نحو تطوير هذا النوع بالإضافة إلى تصدير العقار (سكني وأخرى) إلى العالم لحل مشكلة نقص الطلب خاصة لمواطني الدول الخليجية الذين بدأوا في البحث عن وحدات في مصر في المواقع المعدة لذلك، وهى فرصة كبيرة لتصدير العقارات الشاغرة لسوق يصل حجم تعاملاته 300 مليار دولار سنويا لا تستفيد منها مصر نهائيا.
وأخيرا فإن هناك اختلافا بين توقع الخبراء والمحللين العقاريين في موضوع ارتفاع أو انخفاض الأسعار خلال عام 2019 وأسباب ذلك التغير، حيث توقع البعض أن أسعار الوحدات ستكون في ارتفاع مستمر، حيث إن السوق المصرى لا يستجيب لأي انخفاضات لمواد أو أراضٍ إن وجد، وتوقع البعض الآخر استقرارا نسبيا في أسعار الإسكان الاقتصادي والمتوسط، وانخفاضها بنسب بسيطة في الإسكان الفاخر وفوق المتوسط خاصة مع تشبع تلك الفئات من الوحدات واضمحلال طبقة الدخول المتوسطة.
