«سامى»: استقرار سوق العقارات المصري بعد عام تعديل المسار

أظهر سوق العقارات المصري درجة كبيرة من المرونة والتماسك في عام 2017 الذي استحق أن يسمى "عام تعديل المسار" حيث تمكنت أغلبية القطاعات من تحقيق التعافي من آثار التغييرات التي طرأت على السياسات النقدية في عام 2016 وما صاحبها من تخفيض لقيمة الجنيه المصري وذلك حسب أحدث التقارير الصادرة عن جيه إل إل، شركة الاستشارات والاستثمارات العالمية الرائدة.

وفي ظل هذه السياسات استطاعت مصر أن تحقق نمواً في الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 4,2% في 2017 مقارنة بنسبة 4,3% في العام الماضي وفقاً لمؤسسة أكسفورد إيكونوميكس. وأدى ثبات الأداء الإيجابي الذي تحقق على تعافي النمو في الصادرات الفعلية وتدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى رفع توقعات الناتج المحلي الإجمالي في العام المالي 2017-2018 إلى 4,6%.

وتعود التوقعات الإيجابية العامة لقطاعات الوحدات السكنية والمساحات الإدارية والسياحة التي استعرضها التقرير إلى زيادة التنافسية الدولية لهذه القطاعات على خلفية سياسة تعويم قيمة الجنيه المصري والمساعي المكثفة التي تبذلها الحكومة المصرية لجذب الاستثمار الأجنبي مع دعم المنشآت الخاصة بالمستثمرين المحليين.

وفي هذا السياق قال أيمن سامي، رئيس مكتب جيه إل إل في مصر فى تقرير للشركة إن النصف الأول من عام 2017 شهد التأثير الأكبر لهذه التعديلات التي اضطرت المستهلكين والموردين على حد سواء إلى التكيف مع الأوضاع الجديدة في السوق.

وأضاف: "لقد تأثرت بيئة الأعمال بصفة عامة، وهو ما أدى إلى مرحلة قصيرة من الاضطراب بين الأطراف المعنية الرئيسية في القطاع العقاري، ولكن النصف الثاني من العام شهد استقرار أوضاع السوق في المجمل مما عزز الروح المعنوية لسوق العقارات".

وفي قطاع الوحدات السكنية تحمل المستهلك أغلبية الزيادات في الأسعار التي ارتفعت بشكل كبير عند تقويمها بالجنيه المصري. كما أدى تغير الأوضاع السوقية إلى إعادة النظر في مساحات الوحدات وطول مدد السداد. وعلى الرغم من التحديات القائمة، فهناك صفقات قوية في الطريق تبرهن على تماسك هذا القطاع.

أضاف سامي: لقد تعافى سوق الشقق السكنية إلى حد بعيد في عام 2017، إذ زادت أسعار الوحدات في المشروعات الجديدة بأكثر من 50% بالجنيه المصري في القاهرة الجديدة على مدار 12 شهراً الماضية (وبنسبة 20% خلال ربع العام). ونظراً لتعافي وضع الجنيه المصري بشكل طفيف مقابل الدولار خلال العام الماضي، كانت المكاسب بالدولار أكبر بكثير (أكثر من 59%). وهذا على نقيض سوق الإيجارات الذي انخفضت فيه القيمة بنسبة 24% في القاهرة الجديدة. وتعكس هذه التغيرات تحولاً كبيراً في سوق الوحدات السكنية، مع تحول النشاط بعيداً عن المصريين المغتربين واعتماده على المشترين المحليين. وعلى الرغم من توقع تسجيل الإيجارات لمزيد من الانخفاض في بعض المناطق على المدى القصير، من المتوقع أن يحقق سوق المبيعات مكاسب أخرى في القيمة في عام 2018.

أما بالنسبة لقطاع المساحات الإدارية سجل انخفاضاً في الإيجارات تراوح بين 10 و25% عند تقويم الإيجارات بالدولار الأمريكي؛ حيث نجح المستأجرون في التفاوض على تخفيض الإيجارات لتحقيق نموذج أعمال أكثر استدامة. وأخذ المطورون زمام المبادرة في محاولة منهم للاحتفاظ بالمستأجرين من خلال تثبيت سعر الصرف أو تقويم الإيجارات بالجنيه المصري. وعلى الرغم من التوقعات التي تشير إلى أن إيجارات المساحات الإدارية في طريقها لمزيد من التراجع على المدى القصير، تظل التوقعات إيجابية نسبياً على المدى الطويل.

لا يزال المعروض من المساحات الإدارية من الفئة أ في القاهرة مستقراً عند حوالي958 ألف متر مربع مع عدم تسجيل اكتمال أي مشروعات كبيرة في عام 2017. ومن المنتظر أن يزداد المعروض في عام 2018 بإضافة المباني الإدارية في كايرو فستيفال سيتي واكتمال العمل في كايرو كابيتال سنتر الواقع أيضاً في شرق القاهرة. ويستمر طلب المستأجرين على المساحات الإدارية الواقعة في شرق المدينة بسبب الإقبال على القاهرة الجديدة وتأثير إقامة العاصمة الجديدة.